Каким образом индекс потребительских цен учитывает стоимость жилья?
Бывший старший научный сотрудник Центра фискальной и денежно-кредитной политики Хатчинса
Жилье составляет около трети стоимости потребительской корзины товаров и услуг, которую Бюро трудовой статистики (BLS) использует для отслеживания инфляции в индексе потребительских цен. Повышение цен на жилье, ярлык BLS для жилья, способствовало росту инфляции в начале 2022 года. Измерить изменения стоимости жилья сложнее, чем измерить изменения цен, скажем, на яблоки или шины. В этом посте объясняется, как BLS в настоящее время измеряет изменения стоимости жилья как для арендаторов, так и для домовладельцев.
Как BLS рассчитывает стоимость жилья?
Для арендной платы арендатора BLS учитывает денежную арендную плату, уплаченную арендодателю за жилье и любые коммунальные услуги, включенные в договор аренды, а также любые государственные субсидии, выплачиваемые арендодателю от имени арендатора.
Если жилая единица занята владельцами, BLS рассчитывает, сколько будет стоить владельцу аренда аналогичного жилья, что называется эквивалентной арендной платой владельцев (OER). Стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых домовладельцами, измеряется отдельно в ИПЦ.
Почему BLS использует арендную плату, эквивалентную собственникам (OER), а не цены на жилье?
ИПЦ предназначен для регистрации изменений цен на товары и услуги, потребляемые домохозяйствами, с течением времени. Что касается жилья, BLS пытается измерить стоимость потребительской стоимости дома — предоставленных услуг приюта, а не изменение стоимости дома. Таким образом, BLS использует OER для измерения стоимости жилья для домовладельцев. Чтобы привести конкретный пример, если семья покупает дом за 300 000 долларов в 2022 году и живет в нем следующие 10 лет, их стоимость жизни, связанная с жильем, не составит 300 000 долларов в 2022 году и ноль в последующие 10 лет. Скорее, их стоимость жизни, связанная с жильем, представляет собой сумму, которую им пришлось бы потратить, чтобы потреблять такое же количество жилищных услуг, предоставляемых их домом, занимаемым владельцем.
Откуда BLS получает данные о ценах на жилье?
BLS собирает данные об арендной плате примерно для 50 000 жилых помещений посредством личных посещений или телефонных звонков. Одна шестая часть выборки заменяется каждый год, чтобы сохранить ее репрезентативность. Поскольку арендная плата не меняется часто, арендная плата каждой квартиры определяется каждые шесть месяцев.
ИПЦ измеряет рост цен на одну и ту же корзину товаров и услуг с течением времени, поэтому BLS корректирует изменения качества наблюдаемых свойств. Корректировки учитывают возраст собственности, улучшения в районе и физический ремонт дома, например, количество ванных комнат или новые системы кондиционирования воздуха.
Поскольку BLS наблюдает только за арендной платой за жилье, занимаемое арендаторами, они рассчитывают эквивалентную арендную плату владельца для домов, занимаемых владельцем, используя среднюю арендную плату, уплачиваемую за сопоставимое арендуемое жилье в том же районе.
Каковы потенциальные проблемы с измерением OER?
Найти арендное жилье, сравнимое с жильем, которое занимает владелец, может быть непросто. Районы, занимаемые преимущественно арендаторами, часто географически отделены от районов, занимаемых владельцами, например, центр города или пригород. Даже в пределах одного и того же географического района характеристики жилья могут сильно различаться между сдаваемыми в аренду и занимаемыми владельцами единицами жилья — например, единицы жилья, занимаемые владельцами в районе, могут быть домами на одну семью, а сдаваемые в аренду единицы могут быть многоквартирными зданиями. Найти сопоставимое арендное жилье особенно сложно для больших и дорогих домов на одну семью.
Почему я вижу заголовки о том, что арендная плата растет намного быстрее, чем индекс потребительских цен?
Хорошо известные индексы рыночной арендной платы, такие как тот, который публикует Zillow, фиксируют арендную плату за квартиры, рекламируемые в настоящее время на открытом рынке, и не фиксируют арендную плату за квартиры, занимаемые постоянными арендаторами, как это делает ИПЦ. Арендная плата меняется по истечении срока аренды, что обычно происходит ежегодно. Это может привести к задержке между изменениями в индексах, таких как Zillow, и в показателе арендной платы BLS. С точки зрения ИПЦ, это отставание не является проблемой, поскольку ИПЦ точно отражает то, что домохозяйства фактически платят за аренду. Это говорит о том, что инфляция ИПЦ, скорее всего, увеличится в ближайшие месяцы, поскольку напряженный рынок жилья проявится в арендной плате за все сдаваемые в аренду квартиры.
Как цены на жилье влияют на показатель ИПЦ стоимости домовладения?
Цены на жилье и арендную плату определяются факторами спроса и предложения, которые не всегда действуют синхронно. Например, если спрос на домовладение растет из-за падения ставок по ипотечным кредитам, цены на жилье вырастут, а арендная плата — нет. С другой стороны, если затраты на строительство жилья увеличатся, цена как арендного, так и собственного жилья, вероятно, возрастет.
С течением времени изменения цен на жилье действительно предсказывают изменения арендной платы, хотя зависимость далека от 1-к-1 и происходит с большим лагом. Сяоцин Чжоу и Джим Долмас из Федерального резервного банка Далласа обнаружили, что корреляция роста цен на жилье с инфляцией OER достигает пика около 0,75 через 16 месяцев; корреляция с инфляцией арендной платы достигает пика через 18 месяцев.
Что может произойти с показателем ИПЦ стоимости жилья в наступающем году?
Ужесточение рынка жилья во время пандемии привело к расхождению между ценами на рынке жилья и показателями ИПЦ инфляции жилья. «Несмотря на рекордный рост частных рыночных показателей цен на жилье и арендной платы, — отмечают экономисты Марин А. Болхуис, Джадд Н. Л. Крамер и Лоуренс Х. Саммерс, — по правительственным оценкам, инфляция жилищных услуг составила всего четыре процента за двенадцать месяцев, закончившихся в Январь 2022 года».
Однако, учитывая последние тенденции в арендной плате и ценах на жилье, аналитики ожидают, что компонент жилья повысит показатель инфляции ИПЦ в ближайшие месяцы. Если историческая взаимосвязь между ценами на жилье и инфляцией арендной платы верна, как Болхуис, Крамер и Саммерс, так и исследователи из проекта ФРБ Сан-Франциско (по состоянию на февраль 2022 г. ), считают, что инфляция арендной платы увеличится примерно на 7% в 2022 и 2023 гг., почти вдвое. средний показатель за пять лет до пандемии. Учитывая, что жильё составляет около трети ИПЦ, эти результаты означают, что к концу 2022 года рост общего ИПЦ на жильё увеличится примерно на 1,1 процентного пункта по сравнению с его историческим средним значением 9.0005
Институт Брукингса финансируется за счет поддержки различных фондов, корпораций, правительств, частных лиц, а также пожертвований. Список доноров можно найти в наших ежегодных отчетах, публикуемых онлайн здесь . Выводы, интерпретации и выводы, содержащиеся в этом отчете, принадлежат исключительно его автору (авторам) и не зависят от каких-либо пожертвований.
Законодательная власть | whitehouse.gov
Конгресс Соединенных Штатов состоит из Палаты представителей и Сената. Узнайте больше о полномочиях Законодательной ветви федерального правительства США.
Законодательная власть, установленная статьей I Конституции, состоит из Палаты представителей и Сената, которые вместе образуют Конгресс Соединенных Штатов.
Палата представителей состоит из 435 избранных членов, разделенных между 50 штатами пропорционально их общей численности населения. Кроме того, есть 6 членов без права голоса, представляющих округ Колумбия, Содружество Пуэрто-Рико и четыре другие территории Соединенных Штатов. Председателем палаты является спикер палаты, избираемый представителями. Он или она занимает третье место в очереди на пост президента.
Члены Палаты избираются каждые два года, им должно быть 25 лет, они должны быть гражданами США не менее семи лет и проживать в штате (но не обязательно в округе), который они представляют.
У Палаты представителей есть несколько полномочий, возложенных исключительно на нее, в том числе право инициировать законопроекты о доходах, импичмент федеральным чиновникам и избирать президента в случае равенства голосов коллегии выборщиков.
Сенат состоит из 100 сенаторов, по 2 от каждого штата. До ратификации 17-й поправки в 1913, сенаторы избирались законодательными собраниями штатов, а не всеобщим голосованием. С тех пор они избираются на шестилетний срок народом каждого штата. Сроки полномочий сенатора распределены так, что примерно одна треть Сената подлежит переизбранию каждые два года. Сенаторам должно быть 30 лет, они должны быть гражданами США не менее девяти лет и быть резидентами штата, который они представляют.
Вице-президент Соединенных Штатов является председателем Сената и имеет право решающего голоса в случае равенства голосов в Сенате.
Сенат обладает исключительной властью утверждать те назначения президента, которые требуют согласия, и ратифицировать договоры. Однако из этого правила есть два исключения: Палата представителей также должна одобрять назначения на пост вице-президента и любой договор, связанный с внешней торговлей. Сенат также рассматривает дела об импичменте федеральных чиновников, переданные ему Палатой представителей.
Чтобы принять закон и отправить его на подпись президенту, и Палата представителей, и Сенат должны принять один и тот же законопроект большинством голосов. Если президент накладывает вето на законопроект, они могут отменить его вето, повторно приняв законопроект в каждой палате, причем за него проголосовало не менее двух третей от каждого органа.
Законодательный процесс | Полномочия Конгресса | Государственный надзор
Законодательный процесс
Первым шагом в законодательном процессе является внесение законопроекта в Конгресс. Его может написать кто угодно, но только члены Конгресса могут вводить законы. Некоторые важные законопроекты традиционно вносятся по требованию президента, например, годовой федеральный бюджет. Однако в ходе законодательного процесса первоначальный законопроект может претерпеть кардинальные изменения.
После внесения законопроект передается на рассмотрение в соответствующий комитет. Есть 17 комитетов Сената с 70 подкомитетами и 23 комитета Палаты представителей с 104 подкомитетами. Комитеты не установлены в камне, а меняются в количестве и форме с каждым новым Конгрессом, как это требуется для эффективного рассмотрения законодательства. Каждый комитет курирует определенную область политики, а подкомитеты берут на себя более специализированные области политики. Например, комитет Палаты представителей по путям и средствам включает в себя подкомитеты по социальному обеспечению и торговле.
Законопроект сначала рассматривается в подкомитете, где он может быть принят, изменен или полностью отклонен. Если члены подкомитета соглашаются продвигать законопроект, об этом сообщается всему комитету, где процесс повторяется снова. На этом этапе процесса комитеты и подкомитеты созывают слушания для изучения достоинств и недостатков законопроекта. Они приглашают экспертов, защитников и противников предстать перед комитетом и дать показания, а также могут заставить людей явиться, используя право вызова в суд, если это необходимо.
Если весь комитет голосует за одобрение законопроекта, об этом сообщается в Палату представителей или Сенат, и руководство партии большинства решает, когда внести законопроект в календарь для рассмотрения. Если законопроект особенно актуален, его можно рассмотреть сразу. Другие могут ждать месяцами или вообще никогда не планироваться.
Когда законопроект поступает на рассмотрение, в Палате представителей проводится очень структурированный процесс обсуждения. У каждого члена, желающего выступить, есть всего несколько минут, а количество и вид поправок обычно ограничены. В Сенате дебаты по большинству законопроектов не ограничены — сенаторы могут затрагивать во время своих выступлений вопросы, отличные от рассматриваемого законопроекта, и могут быть внесены любые поправки. Сенаторы могут использовать это для обструкции рассматриваемых законопроектов, процедура, с помощью которой сенатор откладывает голосование по законопроекту — и, соответственно, его принятие — отказываясь уйти в отставку. Подавляющее большинство в 60 сенаторов может сломить флибустьер, призвав к закрытию или прекращению дебатов по законопроекту и форсировав голосование. После завершения дебатов законопроект принимается простым большинством голосов.
Законопроект должен пройти обе палаты Конгресса, прежде чем он будет передан на рассмотрение президенту. Хотя Конституция требует, чтобы оба законопроекта имели одинаковые формулировки, на практике это редко происходит. Для согласования законопроектов созывается Конференционный комитет, состоящий из представителей обеих палат. Члены комитета составляют отчет конференции, задуманный как окончательный вариант законопроекта. Затем каждая палата снова голосует за утверждение отчета конференции. В зависимости от того, откуда был составлен законопроект, окончательный текст затем регистрируется секретарем палаты или секретарем сената и представляется спикеру палаты и председателю сената для подписи. Затем законопроект направляется президенту.
При получении законопроекта от Конгресса у президента есть несколько вариантов. Если президент в основном согласен с законопроектом, он или она может подписать его в качестве закона, после чего законопроект печатается в Уставе в целом. Если президент считает, что закон является плохой политикой, он может наложить на него вето и отправить обратно в Конгресс. Конгресс может преодолеть вето двумя третями голосов каждой палаты, после чего законопроект становится законом и печатается.
Есть еще два варианта, которыми может воспользоваться президент. Если Конгресс заседает, а президент не принимает никаких мер в течение 10 дней, законопроект становится законом. Если Конгресс откладывает заседание до истечения 10 дней, а Президент не предпринимает никаких действий, то законопроект отменяется, и Конгресс не может проголосовать за его отмену. Это называется карманным вето, и если Конгресс все еще хочет принять закон, он должен начать весь процесс заново.
Полномочия Конгресса
Конгресс, как одна из трех равноправных ветвей власти, наделен Конституцией значительными полномочиями. Вся законодательная власть в правительстве принадлежит Конгрессу, а это означает, что это единственная часть правительства, которая может принимать новые законы или изменять существующие законы. Агентства исполнительной власти издают постановления, обладающие полной силой закона, но они действуют только в соответствии с законами, принятыми Конгрессом. Президент может наложить вето на законопроекты, принятые Конгрессом, но Конгресс также может отменить вето двумя третями голосов как в Сенате, так и в Палате представителей.
Статья I Конституции перечисляет полномочия Конгресса и конкретные области, в которых он может издавать законы. Конгресс также уполномочен принимать законы, которые считаются «необходимыми и надлежащими» для осуществления полномочий, предоставленных любой части правительства в соответствии с Конституцией.
Частью осуществления Конгрессом законодательной власти является установление годового бюджета для правительства. С этой целью Конгресс взимает налоги и тарифы для финансирования основных государственных услуг. Если не удается собрать достаточно денег для финансирования правительства, Конгресс может также разрешить заимствование для покрытия разницы. Конгресс также может санкционировать расходы по конкретным статьям: расходы, предусмотренные законодательством, широко известные как «целевые ассигнования», указывают средства для конкретного проекта, а не для государственного учреждения.
Обе палаты Конгресса обладают широкими следственными полномочиями и могут требовать представления доказательств или показаний для любой цели, которую они сочтут необходимой. Члены Конгресса проводят большую часть своего времени, проводя слушания и расследования в комитете. Отказ сотрудничать с повесткой Конгресса может привести к обвинению в неуважении к Конгрессу, что может привести к тюремному заключению.
Сенат сохраняет за собой несколько полномочий: он ратифицирует договоры квалифицированным большинством в две трети голосов и утверждает назначения президента большинством голосов. Согласие Палаты представителей также необходимо для ратификации торговых соглашений и утверждения вице-президентом.
Конгресс также обладает исключительным правом объявлять войну.
Государственный надзор
Надзор за исполнительной властью является важной проверкой Конгрессом власти президента и противовесом его усмотрению в реализации законов и принятии постановлений.